一转眼来澳洲已经快一年了。

近一年来发生了很多变化。准备面试，考英语，办签证，从阿里辞职，异国搬家，入职新公司，纯英语办公，结束异地恋和老婆真正开始生活在一起。然后又马不停蹄的办理永居，到今年3月成功拿到永居。一下子还真来不及完全适应。

澳洲移民局的本来预估的下签需要耗时大约 16－19月，惊喜的是居然 6 个月就下来了，简直神速了。我们原本的计划是 2020 年初等永居下来再开始考虑买房。现在计划得大大提前了。

与很多刚来澳洲的小伙伴一样，我们对澳洲房产几乎一无所知，仅仅印象中知道很多人住着大 House （独栋别墅） 看起来很爽😂。

经过最近两个月的看房，这里总结一下目前了解到的买房小知识。

首先，澳洲买房，到底是在买什么呢？澳洲的房产和中国差别还是很大的，有必要首先了解一下澳洲房产到底有哪些类型。

整体上澳洲的房产可以分为：House（独栋别墅），Apartment／Flat（公寓），Townhouse（联排别墅），Villa（不知道咋翻译233…简单说就是单层的 townhouse），Rural（村子），Off the plan（期房），Land（土地）等。其中 Apartment 比较接近于中国的小区概念，但澳洲的 Apartment 一般都是独立的一桩楼，不会有院子围起来。

House（独栋别墅）是澳洲住宅的绝对主流。如果从卫星图放眼望去，会发现澳洲的住宅几乎都是 House。House 一般占地面积从 300 平米到几公顷不等。通常来讲，越靠近CBD（中心商业区），土地面积越小，越偏远土地越大，价格类似。House 能够提供足够大的居住面积和活动空间，并且提供各种额外拓展的可能性，比如独立游泳池，多个停车位，更甚至可以停放下小型游艇，房车。澳洲人非常喜欢户外活动，有相当一部分家庭会购买小型游艇和房车。我个人也很期待将来家里买个房车，再冲击一下小游艇。此外 House 也不需要缴纳物业费，只需要缴纳少量的市政即可。还有很重要的一点，House 的土地和房子都是永久产权，并且澳洲没有遗产税，可以世世代代传下去（共产主义这里有话说，哈哈）。虽然 House 有诸多优点，但是缺点也很明显。首先就是价格合适的 House 几乎都远离 CBD，上下班单程通勤时间几乎一个小时起步。不仅如此，澳洲的公共交通费用也不便宜，以我所在的悉尼为例，一般单程的火车票价在 3.5 澳币左右，偏远一点的地方往往要到 5 澳币，一个月下来也是一笔不小的开销。其次，House 的打理也是一个大问题。几百平米甚至近千平米的房子院子打理起来特别的耗费精力，再加上澳洲的人工奇贵无比，几乎不太可能请人打理。平时工作已经很累了，再花费时间打理，还是挺累的，而且还不能偷懒，要是你家院子杂草丛生，邻居很可能去市政举报，到时候被罚款也很肉疼。另一个缺点是 House 一般很难租出去，即使租出去价格也会很低，也就是通常所说的租售比低，投资价值差。

Apartment（公寓） 是另一个澳洲购房的主流选择。相对于 House 来说，Apartment 一般价格要低廉很多，而且可以非常靠近 CBD，极大的减少通勤时间。不仅如此，Apartment 也不需要太多打理成本，平时做做家庭卫生就可以了。物业会给 Apartment 安装很多监控，门禁等设施，所以 Apartment 的安全系数也比 House 高不少。因为离 CBD 较近，所以 Apartment 很容易以相对比较好的价格租出去，租售比很高。但是，选择 Apartment 的时候，要注意问房子的房龄。在中国可能不太关注这个点，但是澳洲很多 Apartment 已经存在大几十年甚至上百年。购买这些老 Apartment 会有高昂物业费的风险。通常情况下物业费在 800-1500 澳元一个季度，1500 澳元以上算是非常贵了。当遇到物业需要维修大楼时，物业费会飙涨，我自己就看到了好几个物业费涨到了 3000 澳币一个季度的例子。所以选择老房子需要谨慎。还有一个补充，澳洲的 Apartment 买卖不是像中国那样按照每平米多少钱计算，而是有多个维度共同来衡量价格，比如房间数量，装修，所在区域，学校，采光等等。并没有一刀切的标准去计算 Apartment 的价格。

Townhouse/Villa 介于 House 和 Apartment 两种之间，是一种妥协产物，综合了两者的优点，同时也具备两者的缺点。 Townhouse/Villa 一般指共同分享一块土地产权的相连或者不相连的小别墅。通常情况下 Townhouse 会连成一排并并且直接沿街；而 Villa 通常会有一个相对独立封闭的大院子。私密性来说，Villa 感觉上更胜一筹。Townhouse/Villa 一般会比 House 便宜不少，价格接近于 Apartment, 但是又比 Apartment 有更大的居住空间。值得注意的一点是，Townhouse/Villa 也是有物业费的，不过通常比 Apartment 要便宜很多，一般在300-600 澳元每季度，而且不会遇到修楼大涨物业费的问题，因为大家都是独立的房子。Townhouse/Villa 面积会在 100 - 300 平米之间，相对于 House 来说，大大减少了需要打理的区域，而且活动的空间还是比较宽裕。我目前比较倾向于购买这个。

Off the plan（期房），也叫楼花，和国内类似的概念，就是开发商只放出楼盘模型和开发计划，就开始卖房。购房者几年后，才能收房。这种类型的房产大多数情况下都是 Apartment 。如果对市场有十足的信心看涨的话，可以看作为一个不错的投资选择，但是自住不太推荐。

Land（土地）市面上也比较少。对于普通购房者，购买土地意义不大，除非自己有精力去设计建造房屋。建造房屋的过程繁琐耗时，需要多道政府批文，而且澳洲人工特别昂贵，建造成本高昂。尽管如此，购买土地自己设计建造，是能够住上自己 100% 满意房子的不二之选。

Rural（村子）一般很少见到，而且土地也是共享的，我还没去看过 Rural ，不是太了解。

以上是对澳洲房产的简单介绍。下面介绍一些共性的点。

产权问题。澳洲是资本主义私有制国家，土地房子一旦购买后，就是私人财产，具有永久产权，不存在中国 70 年产权这个概念。同时和美国不同，澳洲目前没有遗产税，继承房产非常容易。

价格问题。澳洲房产价格计算比较复杂，不是按照面积计算。一般 Apartment 也会标注面积，那个面积是实际的内部面积，没有公摊面积这个概念。卧室数量，阳台，车位数量，所在区域这些会综合考虑来计算价格。市场行情，谈判能力都能决定最后的实际成交价。

如何看房。澳洲房产市场比较规范，基本都是通过房产中介来买卖房屋。中介通常会安排周六，有时候是周三开放参观。参观时间一般限制在半个小时以内，在那个集中时间段内，会有很多潜在买家过来看房。我的看房经历全部是周六的开放日。平时工作日大家一般不太愿意出门看房，周日是澳洲的家庭日，是家庭团聚的日子，而且公共交通这一天封顶 2.7 澳币，所以也不会安排看房。除了开放日，也可以电话或者邮件中介预约看房。

如何寻找房源。我的经验是利用互联网产品，比如 Domain, Realestate. 有时也会有居住地周围的房产传单会送到信箱。

投资房自住房。澳洲买房需要首先确定是自住目的，还是投资目的。这两种房产属于不同类别。自住房可以自己居住，但是没有办法享受退税优惠。投资房不可以自住（可以偷偷住^_^），可以出租，可以用来抵税。

先写到这里，下次写写买房中首付贷款税费等问题。